Сдача немецкой недвижимости внаём

Дата создания 11.09.2016 21:16:26
Сдача немецкой недвижимости внаём

Эта сумма позволяет владельцу недвижимости возместить возможные потери в случае срыва оплаты арендатором или покрыть затраты на ремонт недвижимости после расторжения с ним договора. Предоплата – эффективная мера защиты владельца недвижимости от возможных финансовых потерь. Согласно принятой в Германии практике, в договоре аренды недвижимости прописывается ежемесячная оплата + предоплата (Kaution) + дополнительные расходы (Nebenkosten).

 

Расчет арендной платы

Арендная плата недвижимости – это сумма, которую квартиросъемщик обязан ежемесячно уплачивать арендодателю. Она включает в себя дополнительные коммунальные расходы (отопление, водоснабжение, вывоз мусора и прочее).

Уровень дополнительных расходов зависит либо от персонального расхода, либо в зависимости от жилой площади. Счета за электроэнергию, услуги связи и газ высылает не арендодатель, а непосредственно фирма-поставщик. Это обуславливает необходимость заключения с ними соответствующих договоров. Дополнительные расходы и оплата электроэнергии и газоснабжения рассчитывается ежемесячно. Ежегодно арендатор получает подробный счет.

Если договор аренды указывает, что объект сдаётся в отремонтированном виде, то после расторжения договора арендатор обязуется сдать его в аналогичном состоянии. В противном случае, для оплаты ремонта владелец использует Kaution. При отсутствии претензий владелец недвижимости возвращает арендатору внесённую им залоговую сумму.

Процесс заключения договора аренды

В Германии договоры на аренду недвижимости заключаются на срок от 1 года. В договоре прописывается размер залога (по немецким законам, он не может превышать до 3 месячных арендных плат). Предоплата является для арендатора своего рода страховкой, она не возвращается арендатору в случае возникновения претензий.

Основные обязанности сторон

Арендатор обязуется предоставить квартиросъемщику жилую площадь в исправном состоянии.

Квартиросъемщик обязуется вносить арендную плату своевременно, пользоваться предоставленным жильём аккуратно, а при выезде из квартиры – провести косметический ремонт (если это предусмотрено в договоре).

Нарушение обязанностей сторон дает право каждой из них расторгнуть договор.

Аренда недвижимости в Германии: особенности рынка

На немецком рынке представлены сотни компаний, предлагающих свои услуги по управлению недвижимостью. Основной предмет работы таких компаний – это Eigentumswohnungen (частные квартиры). Профессиональные услуги компаний позволяют арендодателю освободить себя от множества забот, связанных со сдачей жилья внаём.

При приобретении 2-комнатной квартиры за 60 тыс. евро с 4-% рендитом. Таким образом, после оплаты всех счетов купленная квартира приносит своему хозяину 2.400 евро ежегодно. Например, арендатор вносит ежемесячную «горячую» аренду 350 евро (250 «холодная» аренда плюс 100 евро ком. услуги). Коммунальные услуги оплачиваются самим арендатором. Итак, арендодателю остаётся 250 евро. Из этих денег ему придётся заплатить порядка 50 евро на услуги общего домоуправления (10-15 евро), а также внести сумму в так называемую коммунальную кассу. В Германии при покупке квартиры каждый владелец вносит в общую кассу около 30 евро ежемесячно. Эти деньги идут на обслуживание дома.

При этом степень законодательной защищенности германского владельца квартиры весьма высока. Нецелевое расходование практически полностью исключено, деньги не уйдут «мимо дома». Как только в коммунальной кассе накапливается достаточная сумма, то проводится плановый ремонт здания дома.

После внесения всех оплат на руках у арендодателя остаётся 200 евро в месяц (за вычетом 100 евро коммунальных услуг, 50 евро в коммунальную кассу и домоуправление). Итак, ежегодный чистый доход среднестатистического немецкого арендодателя частной квартиры составляет около 2400 евро.

Немного терминологии. Коммунальные услуги плюс деньги, вносимые в коммунальную кассу и домоуправления – это Hausgeld. В нашем примере Hausgeld, которые уплачиваются вне зависимости от того, сдаётся квартира или нет, составляют 150 евро.

Для тех, кто не хочет заниматься бухгалтерией, связанной с арендой недвижимости, то к их услугам в Германии создана специальная служба – Sonderhausverwaltung. Служба занимается всеми квартирными вопросами, а также переводит деньги, получаемые с квартиросъёмщика, на счёт арендодателя. Выплаты производятся ежемесячно, поквартально или раз в год – по желанию заказчика услуги. Если вы хотите заниматься всем самостоятельно, то, конечно, не обязаны оплачивать услуги данных посредников.

Как получить высокий доход

Квартиры с хорошими рендитами находятся, как правило, не в самом центре крупных городов, а в прилегающих к ним микрорайонах. Покупка квартиры в центре означает отказ от больших рендитов, но обеспечивает перепродажу за двойную цену – хорошее месторасположение квартиры неуклонно повышает её стоимость. Квартира в центре покупается не из соображений получения высокого дохода от аренды, а по причине значительного потенциала роста её стомости в течение нескольких лет.

Противоположный вариант – район с хорошими рендитами до 6%, но почти без потенциала роста стоимости квартиры в течение ближайших нескольких лет. То есть сдавать квартиру довольно выгодно, но, продав её, вы не только не получите большой прибыли, но и едва останетесь «при своих».

Если речь идёт о Берлине, то самыми дорогими его районами считаются центральные и южные: Charlottenburg, Schoneberg, Prenzlauer Berg, Mitte, Tiergarten, Wilmersdorf, Dahlem, Steglitz, Zehlendorf, Nikolassee. Южное направление особенно популярно по причине экологичности проживания: близости к лесам и водоёмам, здесь расположено много загородных домов.

Цены на квадратный метр жилья в центральных районах германской столицы находятся в пределах 1500-6000 евро. Она зависит от следующих факторов: возраста дома, текущего состояния квартиры, статуса (арендованная или пустая), метража и т.д. В южных районах Берлина цены на жильё примерно такие же. Квартиры здесь обычно приобретаются для себя или с долгосрочной перспективой перепродажи. Рендиты обычно сравнительно малы – около 3%, т.к. цена недвижимости высока, а арендная плата почти такая же, как и в других, менее дорогих районах. Почти 80% местных арендаторов недвижимости живут по старым договорам аренды, а согласно германскому законодательству, владелец имеет право повышать арендную плату за жильё лишь на 20% каждые 3 года. Человек, приобретающий недвижимость в этих районах, платит за месторасположение, которое обеспечивает потенциально высокий рост капитала.

С точки зрения получения краткосрочного дохода от сдачи недвижимости в аренду, наиболее выгодными районами, являются: Tegel, Reinickendorf, Wedding, Pankow, Tempelhof, Neukolln, Marzahn, Hellersdorf, Biesdorf. Цены на квартиры здесь пока сравнительно низкие, они не превышают 1500 евро за кв. м. При этом уровень арендной платы сопоставим с элитными районами. Рендиты здесь могут достигать 7%. Районы, прилегающие к центру города, сегодня быстро растут в цене. Цены на квартиры в них могут достигать 2500 евро за кв.м. По каждому конкретному объекту цена квартиры и рендиты могут существенно отличаться от средних значений.